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伦敦楼价年涨一成英政府效法香港管理需求

发布时间:2019-09-14 02:59:36

伦敦楼价年涨一成 英政府效法香港管理需求

9月25日,周三。香港特区政府应否撤辣招,引起坊间不少争论,楼市持续胶着。面对沉重的交易成本,投资者入市意欲低迷,不在话下;如此成交,换楼客何尝又敢轻举妄动?在楼市畅旺的日子,由于物业有价有市,用家有恃无恐,换楼客往往于原单位尚未脱手便买入新单位。楼市如今买卖两闲,先买后沽必令业主…

9月25日,周三。香港特区政府应否撤辣招,引起坊间不少争论,楼市持续胶着。面对沉重的交易成本,投资者入市意欲低迷,不在话下;如此成交,换楼客何尝又敢轻举妄动?

在楼市畅旺的日子,由于物业有价有市,用家有恃无恐,换楼客往往于原单位尚未脱手便买入新单位。楼市如今买卖两闲,先买后沽必令业主风险大增,换楼需求大受影响不言而喻。人人观望,楼市成交焉能不缩?

效法香港管理需求

在香港,楼价向来都是惹火议题,虽说辣招效应和美国退市立场飘忽不定,令香港物业市道蒙上阴影,但参考中原城市领先指数,最新数字显示香港楼价按年上升11.7%;具指标作用的港岛蓝筹屋苑太古城,面积750平方英尺单位,过去一年升幅21.4%,价格由一年前约770万港元,升至目前的934万港元。横看竖看,香港楼价也“贵到飞起”!

香港“寸土尺金”,举世皆知。政府寓禁于征,先推辣招再而加辣,藉加重交易成本管理需求。措施生效已久,不管同意与否,香港人早就习以为常。然而,楼价与市民收入脱节,岂是香港独有?干预楼市压抑需求,亦非港府“专利”。种种迹象显示,英国为免楼市失控,正考虑步香港后尘,循管理需求替物业市场降温。

在此必须一提,英国楼市表现因地而异,不同地区落差可以很大。由英伦三岛加北爱尔兰组成的大不列颠,截至7月底的一年,英格兰楼价上升3.7%,胜于苏格兰、威尔士和北爱。然而,即使在英格兰,不同地区楼价亦有升有跌。从整体走势来看,英国政府似无必要大惊小怪,像香港一样推出辣招压抑楼市。

可是,从图中一眼可见,首都伦敦楼价犹如鹤立鸡群,迄7月底的一年涨了9.7%。伦敦一幢普通房子,平均价格高达43.8万(约547万港元),相当于伦敦家庭平均税前年入48984英镑的9倍。

两大原因令英国出招

在香港,一个居屋甚至公屋单位,差不多也要这个价钱;以国际水平而论,伦敦楼价对收入比率足以令当地跻身“极度负担城市”的行列,但跟香港处于双位数的比率相较,伦敦市民置业不见得特别艰难。不过,在香港人眼里算不了什么的“楼市过热”,却引起英国当局高度关注,原因有二:

首先,根据英国国家统计局的数据,伦敦楼价截至7月底一年上升9.7%,以平均43.8万英镑的楼价计算,物业持有人过去一年的资本增值便是38729英镑,已超过2011年(统计至该年止)伦敦家庭平均38688英镑的税后年入(注意:文首提及的楼价对收入比率,伦敦家庭年均收入未扣税;这里提及的伦敦家庭年均收入,已扣税)。

第二,物业顾问公司莱坊(Knight Frank)刚发表了一项调查,结果显示,预期自住物业未来一年将升值的伦敦人,不论占受访者比例还是对楼价升幅的预期,皆处于调查于2009年初启动以来的最高水平。

自住物业一旦售出,持有人得另觅居所,物业升值往往只是账面数。然而,伦敦楼过去一年平均为业主带来38729英镑的资本增值,一年365日、一天24小时,两者相乘便是8760小时。伦敦楼一年升值38729英镑,即每小时替业主赚4.42英镑,稍稍不如英国的最低工资,但“砖头”既不用休息放假,更不必睡觉充电,一年365日开足8760小时工,如此勤劳,打工仔那里能及?

楼价劲升工资不前,加上伦敦业主对物业进一步升值抱有强烈预期,英国政策委员会于本月18日最近一次开会时,同意必须密切监察英国的楼市发展,一旦有迹象显示物业市道对金融体系稳定性构成威胁,金融政策委员会将配合其它监管机构出招压市。按照会议纪录,委员会考虑的措施包括:向实施楼按监管指引、收紧贷款机构资本要求,以及责成银行向按揭借款者进行更严格的压力测试,确保供楼支出不会超出其负担能力。

这等招数,香港人不是见惯见熟了吗?伦敦当局不彻底想想如何从供应上着手平衡楼市,“辣招”再辣,单凭人为压抑需求,岂能治本?


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